საერთო სარგებლობის სივრცეები კორპუსებში - რა უფლებები/მოვალეობები აქვთ მობინადრეებს? -რჩევები ბექა თეზელაშვილისგან

July 24, 2025, 9:15 a.m.

მრავალბინიან საცხოვრებელ სახლებში ერთ-ერთი მნიშვნელოვანი საკითხია საერთო სარგებლობის სივრცეების სამართლებრივი სტატუსი. მათ მფლობელობას, მართვას, სარგებლობასა და განკარგვის წესს ადგენს საქართველოს კანონმდებლობა, რომელთაც გააჩნიათ განსაზღვრული სამართლებრივი სტატუსი. საერთო ქონების მეწილეთა რაოდენობა განისაზღვრება ბინების რაოდენობის შესაბამისად.

მრავალბინიან სახლში საერთო ქონებას წარმოადგენს: საერთო ქონების მომსახურებისათვის განკუთვნილი შენობა-ნაგებობები და საინჟინრო-კომუნიკაციური მოწყობილობა და გაყვანილობა. მრავალბინიანი სახლის მზიდი და შემომზღუდავი არამზიდი (ფასადის) კონსტრუქციები (საძირკვლები, კარკასი, კედლები, საერთო სარგებლობის აივნები, სართულებს შორის გადახურვები, პარაპეტები (მოაჯირები), ლავგარდანები (კარნიზები), საწვიმარი მილები და ა. შ.). მრავალბინიანი სახლის ვესტიბიულები, სადარბაზოები, დერეფნები, კიბის უჯრედები, სარდაფები, სხვენები, საქვაბეები, ტექნიკური სართულები, სახურავები, ლიფტები, სხვადასხვა დანიშნულების შახტები, არხები, ნაგავგამტარები, ბუნკერები და ა. შ. რომლებიც არ იმყოფება ინდივიდუალურ საკუთრებაში;

საერთო სარგებლობის ქონება წარმოადგენს უთანხმო თანამესაკუთრეობას, რომელშიც თითოეულ მფლობელს პროპორციული წილი აქვს თავისი ბინის ფართობის შესაბამისად. საერთო სარგებლობის ქონების განკარგვა შესაძლებელია მხოლოდ საკუთრების მესაკუთრეთა საერთო კრების გადაწყვეტილებით, უმრავლესობით ან ერთსულოვნად, ქონების ტიპიდან გამომდინარე. მოვლა და ექსპლუატაცია უზრუნველყოფილია ყველა მესაკუთრის მიერ პროპორციული დაფინანსებით. მესაკუთრე ვერ მოახდენს საკუთარი სურვილით სადარბაზოს ან სხვენის გადაკეთებას ან დაკავებას, რადგან ის წარმოადგენს საერთო საკუთრებას.

ბინათმესაკუთრეთა შესახებ საქართველოს კანონის შესაბამისად, მრავალბინიან სახლში ამხანაგობის რეგისტრაციის შემდგომ შესაძლებელია საერთო საკუთრებაში მყოფი ფართების ინდივიდუალურ საკუთრებაში გადაცემა ამხანაგობის წევრებზე, თუმცა სავალდებულოა ამხანაგობის 100 პროცენტიანი წევრების თანხმობა, ხოლო 100%-იანი თანხმობის გარეშე მათი რეგისტრაცია არის კანონდარღვევა და პასუხისმგებლობა ეკისრება ამხანაგობის თავმჯდომარეს, აგრეთვე კრების თავმჯდომარეს, რომელ კრების საფუძველზეც 100%-იანი ხელმოწერების გარეშე გადასცეს საკუთრებაში კონკრეტული საერთო საკუთრებაში მყოფი ფართი.

სამოქალაქო კოდექსის თანახმად: „თითოეულ თანამესაკუთრეს უფლება აქვს ისარგებლოს საერთო საკუთრებით ისე, რომ არ დააზიანოს დანარჩენების სარგებლობის უფლება.“ საერთო სივრცეების ცვლილება (მაგ. ლიფტის შეცვლა, სადარბაზოს გადაღობვა, სახურავზე კონსტრუქციის აგება) საჭიროებს ყველა თანამესაკუთრეთა თანხმობას.საქართველოში საერთო სარგებლობის სივრცეებს გააჩნიათ მკაფიოდ განსაზღვრული იურიდიული სტატუსი, რომელიც ეფუძნება თანასწორუფლებიან თანამესაკუთრეობას. ამ სტატუსის დარღვევა იწვევს როგორც სამოქალაქო, ისე ადმინისტრაციულ პასუხისმგებლობას. შესაბამისად, მესაკუთრეთა საერთო მოქმედება, შეთანხმება და სამართლებრივი ცნობიერება გადამწყვეტ როლს თამაშობს კორპუსის მშვიდ და სამართლიან მართვაში.